Gayrimenkul Hukuku

Gayrimenkul hukuku; 

• Kişiler hukuku,
• Borçlar hukuku,
• Aile hukuku,
• Miras hukuku,
• Eşya Hukuku

Şeklinde alt başlıklara ayrılan medeni hukukun, eşya hukuku alt başlığı kapsamında değerlendirilen ve halk arasında; taşınmaz hukuku, emlak hukuku, tapu hukuku gibi isimlerle de anılan bir hukuk alanıdır. Gayrimenkul hukuku mevzuatı üzerine uzmanlık ve deneyim sahibi avukatlara da halk arasında emlak ve emlakçı avukatları, taşınmaz avukatları veya tapu avukatı denilebilmektedir. Gayrimenkul hukuku avukatı da 22. 10. 2011 tarihinde kabul edilerek 01. 01. 2002 tarihinde yürürlüğe giren Türk Medeni Kanunu kapsamında, taşınmazların konu olduğu uzlaşmazlıklarla ilgilenmektedir. Bahsi geçen TMK’nın yürürlüğü girmesiyle birlikte 17. 02. 1926 tarihinden beri yürürlükte olan 743 sayılı Türk Medeni Kanunu yürürlükten kalkmıştır. 

Gayrimenkul Hukuku Neleri Kapsar?

Gayrimenkul hukuku, taşınmaz mülkiyetlerin konu olduğu bütün hukuki süreçler için kapsayıcıdır. Bahsi geçen hukuki süreçler, dava açılarak sürdürülen yargılamalar ve sözleşmelerin hazırlanması gibi danışmanlık gerektiren işlemler olarak temelde ikiye ayrılabilir. Bu bağlamda dava dosyası olsun ya da olmasın emlak hukuku kapsamına giren hukuki meseleler şu şekilde listelenebilir:   

• Kira bedeli tespit işlemleri,
• Haksız tescilin iptali davası,
• Sözleşmelerden doğan emlak uzlaşmazlıkları,
• Ayıplı emlak uzlaşmazlıkları,
• Haksız kira yükseltme davaları,
• Tapu tescili işlemleri,
• Geçit hakkı davaları,
• Tapu iptali davaları,
• Kar irtifakı,
• Mülkün tahliyesi davaları,
• Kamulaştırma,
• İzaleyi şüyu davaları,
• Yabancıların gayrimenkul edinmesi işlemleri,
• İstihkak,
• Ecri misil,
• Gayrimenkullerin yönetim rejimleri,
• Tasarrufun iptali istekleri,
• Rehin ve ipotek işlemleri,
• El atmanın önlenmesi davaları.

Yukarıdaki başlıkların genel geçer kapsamda oldukları ve çoğaltılabilecekleri göz önünde bulundurulmalıdır. Örneğin bir miras davasında, miras kalan taşınmazların paylaşımı da hem miras hukuku içinde hem de gayrimenkul hukuku içinde bazı dayanaklarla yürütülür. Dolayısıyla gayrimenkul hukuku alanında duyacağınız hukuki destek ihtiyaçlarınız bu başlıklarla sınırlı olmak zorunda değildir.

Öte yandan gayrimenkul hukukunun kapsadığı aktörler de önemli bir unsurdur. Yukarıdaki meseleler başta olmak üzere taşınmazların anlaşmazlık doğurduğu durumlarda aşağıdaki kişi ve kurumlar birer taraf olabilir:

• Alacaklı ve borçlu ilişkisinde emlak sahibi olan borçlular ve alacaklarını tahsil etmek isteyen kişiler,
• Emlakçılar ve gayrimenkul şirketleri,
• Taşınmazların bırakıldığı mirasta hak iddia edenler,
• İş yeri, arazi ya da ev sahipleri,
• Ev, dükkân ya da arsa kiracıları,
• Gayrimenkul kredileri veren bankalar,
• Taksitle ev alma hizmeti sunan firmalar.

Yabancıların Mülk Edinmesi Hukuku

3 Mayıs 2012 günü değişikliğe gidilen 2644 sayılı Tapu Kanunu üzerine kabul edilen “6302 sayılı Tapu ve Kadastro Kanunu’nda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun” başlıklı hukuki kurallar 12 Mayıs 2012 itibariyle yürürlüğe girmiştir. Bu değişiklik metni sayesinde Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı olmayan yani yabancı uyruklu kişiler artık Türkiye’de daha kolay gayrimenkul sahibi olabilmektedir. Bunun en önemli nedeni kanun değişikliyle birlikte mütekabiliyet, diğer adıyla karşılıklılık ilkesinin kaldırılmasıdır. Normal şartlar altında Türkiye vatandaşlarının mülk edinebildiği ülkelerin vatandaşlarına tanınan Türkiye’de mülk edinme hakkı artık bu şartı barındırmamaktadır. 

Bahsi geçen kanun değişikliğiyle birlikte yüz seksen üç farklı ülkenin vatandaşı, herhangi bir kısıtlama bulunmadan Türkiye sınırları içinde; ev, arsa ve iş yeri alabilmektedir.  Kanun değişikliği olmadan önce bu devletlerin sayısı yalnızca elli üçtü. Ancak bu düzenlemede Suriye gibi bazı sınır ülkeleri dışarıda tutulmuştur.

Yabancı kişiler tüzel kişilik olmamak şartıyla artık otuz hektarlık bir gayrimenkul alanına sahip olabilmektedir ve bu sınır Cumhurbaşkanlığı kararıyla altmış hektara kadar çıkarılabilir. Fakat bu hektar sınırlaması aynı zamanda bazı koşulları da beraberinde getirir. Örneğin; boş arsa satın alan şahıslar, aldıkları arazi üstünde en fazla iki sene içinde bir proje gerçekleştirilmekle yükümlü tutulur. İki sene içinde alınan arazide yürütülecek proje ilgili bakanlıkların onayına sunulmalıdır. 

Yukarıda aktarılan kanun değişiklikleri doğrultusunda elde edilen haklar, ödevler ve sorumluluklar, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı olmayan kişiler için karmaşık ve zorlu olabilir. Bu nedenle tecrübeli ve alanında uzman bir gayrimenkul hukuku avukatından destek almak yararlı olacaktır.

Su Hukuk Bürosu Gayrimenkul Hukuku Kapsamında Hangi Hizmetleri Sağlar?

Su hukuk bürosu bünyesinde, alanında deneyim ve uzmanlık sahibi gayrimenkul avukatlarımız vasıtasıyla hukuki gereksinimlerinizin her birinde müvekkillerimize yardım etmeye hazırız. Henüz yargı yoluna taşınmamış uzlaşmazlıklarda, hali hazırda devam eden dava süreçlerinde veya davaya gerek duyulmayan hukuki destek ihtiyaçlarınızda bütüncül bir hizmet sunabilmekteyiz. Müvekkillerimizin bize başvurmalarını gerektiren hukuki ihtiyaçlar ağırlıklı biçimde şu başlıklardan oluşmaktadır:

• Ayni ve şahsi mutabakat,
• Emlakların yapısal nitelikleri hakkında hukuki tespitler,
• Gayrimenkul sermaye yönetimi ve kredi süreçleri,
• Yabancıların mülk edinmesi,
• Tapu tescil ve iptal işlemleri,
• Kiralama, devir ve satış kontratlarının yazılması ve kontrolü,
• Projelerin değerlendirilmesi,
• Çevre mevzuatlarına uygun denetimler.

Genişletilebilecek bu başlıkların doğurduğu ihtiyaçlar doğrultusunda müvekkillerimizin haklarını korur, hak kayıplarının giderilmesi için uğraşır ve menfaatlerini gözetiriz. Onlar yerine duruşmalara katılabilir, birinci derece mahkeme kararlarına itirazlar bulunabilir. Karmaşık ve çok taraflı gayrimenkul davalarında süreç yargıya taşınmadan arabuluculuk rolünü üstlenir, tarafsız ve bağımsız biçimde hakemlik yapabiliriz. Mahkeme süreçlerinde; tanıkların dinlenmesi ve bilir kişi raporlarının istenmesi gibi taleplerde bulunuruz.